今年春節以來，重點城市房地產市場持續回暖，“小陽春”行情啟動，一季度百城銷售面積實現正增長，特別是熱點城市市場回暖明顯。市場企穩恢復的原因可以歸結為三點：一是疫情形勢好轉及防控政策調整后，前期積壓的購房需求集中釋放；二是此前政策優化的效果進一步顯現，帶動房地產市場活躍度提升；三是部分城市經過較長時間的調整后，市場周期性恢復的動能增強。但值得關注的是，3月以來，伴隨著積壓需求的大規模釋放，部分城市市場活躍度邊際已有所轉弱，新房訪盤量出現下滑。圍繞一季度市場情況及二季度趨勢判斷，報告主要結論如下：

（1）房價：2月多地新房項目價格優惠收回，百城新建住宅價格環比止跌，3月轉漲；二手房掛牌量增加導致價格波動調整，3月百城二手住宅價格環比下跌0.05%，跌幅略有擴大。

（2）市場供求：熱點城市市場活躍度提升帶動全國市場成交邊際改善，前兩月重點100城住宅銷售面積同比微增5%左右，但新房供應力度偏弱，3月隨著供應端改善，重點城市市場保持較高活躍度，一季度重點100城銷售同比增長近兩成。從需求特征來看，一季度中高總價段的剛改、再改住房需求釋放相對積極，成交套數占比提升。

（3）土地市場：一季度全國土地市場低迷態勢未改，300城住宅用地成交規模同比降幅近三成；熱點城市銷售回暖帶動房企補貨意愿加強，優質地塊競拍熱度較高，土拍情緒升溫。拿地企業仍以央國企為主，部分城市民企拿地金額占比有所提升。過去兩年地方國資平臺獲取的土地開工及入市率低于其他類型企業，或制約供應端恢復節奏。

（4）政策展望：今年以來我國經濟呈現恢復向好態勢，兩會定調“穩中求進”，但復雜多變的外部環境仍一定程度制約著我國宏觀經濟的恢復節奏，今年房地產市場的穩定性尤為重要。自去年底以來，高層多次強調房地產的支柱產業地位，預計今年地產政策仍將以托底呵護為主。二季度監管部門和各地因城施策具備空間，需求端有望繼續精準施策，結合人口變化、區域特點，針對性增加購房名額、降低首付比例、提高貸款額度、發放購房補貼等；企業端資金支持力度或將繼續加大，“保交樓”資金和配套政策繼續落實。

（5）市場展望：若政策端持續發力、宏觀經濟穩步向好，購房者置業信心有望延續修復態勢，預計二季度全國房地產市場將保持平穩態勢，但城市分化行情仍將延續。從市場節奏來看，在現行市場環境下，4-5月新房成交規模預計將低于2-3月，市場熱度趨于平穩，但在去年同期低基數下，同比數據或大概率為正增長，6月進入上半年收官節點，房企加快推貨促銷，有望帶動銷售環比回升，但考慮到去年基數較高，同比增速承壓。

【來源：中指研究院】

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